כללי

מה חשוב לדעת לפני שרוכשים קרקע בחוף התכלת בהרצליה ?

אלון נחשון, מבעלי חברת פרופרטי עושה סדר בכל הקשור לקניית קרקע בפרויקט חוף התכלת, מסביר למה לא ניתן להתחייב בשלב כה מוקדם של הפרויקט על זכות לדירה או מיקום ספציפי לנכס, ומפרט מדוע קרקעות הן עדיין האלטרנטיבה המניבה ביותר להשקעה.

  • שלח התראות על כתבות חדשות

כמה פעמים נתקלתם בפרסומים ובבאנרים של קרקעות שמוצעות למכירה בפרויקט חוף התכלת בהרצליה?

פרסומים אלה מבטיחים פעמים רבות "זכות לדירה על קו החוף של הרצליה", "קרקע למגורים צמוד למרינה הרצליה" או מתריעים: "מהרו לקנות! מספר הקרקעות מוגבל". אלון נחשון, מבעלי חברת פרופרטי עושה סדר בכל הקשור לקניית קרקע בפרויקט חוף התכלת, מסביר למה לא ניתן להתחייב בשלב כה מוקדם של הפרויקט על זכות לדירה או מיקום ספציפי לנכס, ומפרט מדוע קרקעות הן עדיין האלטרנטיבה המניבה ביותר להשקעה.

"פרויקט חוף התכלת",  עתודת הקרקע האטרקטיבית ביותר כיום על קו החוף של הרצליה, הפכה לאחרונה מוקד משיכה למשקיעים רבים מענף הנדל"ן. מדובר בקרקע חקלאית המצויה בהליך של שינוי ייעוד, ובמקום מתוכננות להיבנות אלפי יחידות דיור, שטחי מסחר, תעסוקה ומלונות. "פרויקט חוף התכלת", תוכנית הר/ 2200/ א, ממוקם בקו החוף שבין תל אביב להרצליה. הוא משתרע על שטח עצום של 2,100 דונם, כשמצפון לו נמצאת המרינה בהרצליה, ממזרח כביש החוף, מדרום תל אביב עד מלון מנדרין ובמערב – הים.

אלון נחשון, מבעלי חברת  פרופרטי– נדל"ן בעיניים פקוחות, מסביר על היתרון בקניית קרקע חקלאית שנמצאת בהליכי הפשרה: "ככל שקונים שטח חקלאי בשלב מוקדם יותר של התוכניות, כך המחיר למ"ר נמוך, והרווח עליו בעתיד יהיה גבוה יותר. המשמעות היא שקיימת אפשרות לקנות היום שטח במחיר זול יחסית ולמכור אותו במהלך שלוש השנים הקרובות, עם עליית המחיר שלו, בהתאם לשלב האישור שעבר הפרויקט. בסך הכל מדובר בחמישה שלבים עיקריים שהתכנית עוברת עד לקבלת היתרי הבנייה. כל שלב שהתכנית עוברת, מעלה את ערכה של הקרקע ומקרב אותה צעד נוסף מבחינת השווי הכספי שלה לקרקע זמינה לבנייה. כך אפשר להרוויח מעסקה כזו מבלי להמתין ליציאת הפרויקט לדרך, ולמכור את השטח שנקנה בעתיד הקרוב יחסית. אופציה נוספת היא להמתין לאישור תכניות מפורטות ולזכות בנכס על קו החוף של הרצליה.

האם אפשר להבטיח בשלב זה לקונים זכות לדירה בחוף התכלת?

נחשון: "בשלבים כה ראשוניים של שינוי ייעוד הקרקע לא ניתן להבטיח 'זכות לדירה'. אולם מכיוון שהקרקע מצויה בשלבי שינוי ייעוד, כל מטר קרקע שנקנה היום, יקנה זכויות בתכנית הבנייה שתאושר. זכויות אלו יינתנו למימוש בייעודים סחירים, קרי, מגורים, מסחר ותעסוקה".

ומה לגבי התחייבות לזכות לדירה במיקום מסוים בפרויקט?

"לא ניתן להתחייב למיקום מסוים בשלב כה מוקדם של התוכנית. רק כאשר יבוצעו טבלאות איזון בין הבעלים בתהליך איחוד וחלוקה מחדש של הקרקע נוכל לדעת את מיקום ההקצאה שלנו בשטח. צריך להבין את סוג ההשקעה ולהעריך אותה ביחס לאלטרנטיבות בשוק, כמו כל השקעה אחרת. השקעה בקרקע בשלבים מוקדמים מניבה בעתיד רווחים כספיים גבוהים. בסופו של דבר המחיר של השטח שנקנה יעלה למחיר קרקע זמינה לבנייה. לדוגמא, בחוף התכלת – גוש 6608, המחירים עלו משנת 2011 ועד היום בכ-316% באופן ממוצע, כשהשינוי הגדול ביותר נרשם במהלך 2015 – שינוי של כ-44% לעומת שנת 2014. אחת הסיבות לכך היא הודעה של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בתחילת 2014 באשר לגמר תסקיר השפעה על הסביבה של תכנית הר 2200א חוף התכלת הרצליה. התסקיר קיבל מאז  הארכות ואמורים לדון בו בפברואר 2016 בוועדה מחוזית לתכנון ובנייה. הודעה זו מעידה על קידום התכנית, ובכך מקרבת אותנו בעוד צעד לקראת אישורה והפשרת הקרקע בסופו של דבר. תכניות המצויות בשלבים הראשונים מאפשרות לציבור ליהנות ממחירים נמוכים מאוד, שיעלו עם התקדמות התכנית, כך שמיקום ספציפי אינו רלוונטי כרגע לכדאיות העסקאות בפרויקט. הדבר החשוב ביותר שיש לזכור הוא שמדובר בקרקע חקלאית, עליה חל הליך תכנוני אשר בסיומו בעלות על כל מטר של קרקע יקנה זכויות בתכנית. לכן המטרה היא לרכוש כמה שיותר מטרים בכמה שפחות כסף".

מה כדאי לבדוק לפני שחותמים על עסקה בחוף התכלת הרצליה?

נחשון: "יש ארבעה פרמטרים שמומלץ לבדוק:

  • בקרו בשטח התכנית – חשוב לראות בעיניים את השטח והסביבה.
  • בקשו מספר תכנית – לכל תכנית יש מספר תכנית, אשר תקפה או מתוכננת על הקרקע. עם מספר התכנית תוכלו לבקש לבדוק את מסמכיה (ברשות המקומית או באתר רמ"י), ולוודא שבמטרותיה מצוין כי מדובר על שינוי ייעוד לשטחים סחירים (למשל: תעסוקה, מסחר, מגורים) ולא על שטח שמוגדר לדוגמא כשטח ירוק.
  • בדקו גוש / חלקה מול הרשות המקומית – לא כל קרקע דרומית למרינה הרצליה מקנה זכויות בתכנית. ישנן קרקעות שמשתתפות בתכנית רק בחלקן ולא בשלמותן. לפני שחותמים על עסקה מומלץ לבדוק מול הרשות המקומית מה התכנית אומרת והאם הקרקע המוצעת (גוש וחלקה) היא אכן חלק מהתכנית בשלמותה.
  • חשבו מחיר למ"ר – ישנן עסקאות רבות שמוצעות בשוק למתעניינים ברכישת קרקע במתחם חוף התכלת. העסקאות מוצעות בשפה של "יחידות". חשוב לשים לב מה בדיוק ההגדרה של יחידה בחברה ממנה אתם קונים את השטח. שתי חברות שונות יכולות להציע יחידה במחיר זהה של 650,000 ₪ כאשר בחברה אחת היחידה היא 84 מ"ר ובחברה האחרת היחידה היא כ-100 מ"ר. בחישוב מהיר נגלה שההצעה השנייה נמוכה בכ- 19% מהמחיר של הראשונה. משמעותי ביותר".

מה מייחד את חברת  פרופרטי כמי שמציעה שטחים לקנייה בפרויקט חוף התכלת?

"אנו דוגלים בשקיפות ומציגים בפני כל לקוח מידע מהימן ועדכני, שכולל מפות של האזור כפי שמופיעות באתר העירייה וכל מידע אקטואלי לגבי שלבי האישור של הפרויקט. אנו מאמינים שיש לשמור על רמות מחירים נמוכות ככל האפשר כאשר מדובר בקרקע חקלאית, שהרי המחיר שנשלם היום ישפיע על העלות הסופית של הנכס שלנו בעתיד. למי שחושב על השקעה לטווח קצר ומכירת הקרקע בעוד כמה שנים, הרי שעבורו יש חשיבות גבוהה ביותר למחיר הנמוך היום. לנו חשוב לשמור על רמת מחירים נמוכה מהאלטרנטיבות האחרות שמוצעות. המחירים של PROPERT בפרויקט חוף התכלת זולים לכל הפחות ב-16% מהאלטרנטיבות הזהות בשוק".


השאר תגובה

פרויקטים נוספים