לפגישת ייעוץ ללא התחייבות 03-5585885

כדאי לדעת קרקע להשקעה בחוף התכלת

מדוע הישראלים מזדרזים לרכוש קרקעות על קו החוף בהרצליה?

צעד אחר צעד וכמעט בלי רעש תקשורתי, קודמו לאחרונה שלוש תכניות הנדל"ן היומרניות ביותר שידעה המדינה מיום הקמתה.

בצפון מערב תל-אביב, לאורך קו החוף בשטח שבין שדה התעופה דב למלון מנדרין חלה תכנית הקרויה תא/ 3700 , מיוזמת עיריית תל-אביב יפו, במסגרתה עתידות להבנות 11,927 יחידות דיור על קו החוף הצפוני, מול הים .

מעברה השני של דרך נמיר, בשטחי הערים רמת השרון ותל אביב, בסמוך לבנייניה הצפוניים של רמת אביב ג', חלה תכנית דרום גלילות, הצפון החדש של תל אביב. התכנית עתידה לכלול כ-12,000 יחידות דיור.

שתי תכניות אלו כבר קיבלו תוקף ונכנסו לשלב האל-חזור של תכניות מפורטות בדרכן להתחלת הבניה. מדובר בהזדמנות פיננסית של אחת לדור ואולי אף אחת למאה שנים.

ומצפון  לתא/ 3700 על קו החוף, בין מלון מנדרין למרינה הרצליה מתוכננת לקום תכנית הר/ 2200 א, חוף התכלת הרצליה שכבר אושרה להפקדה בוועדה המחוזית. במסגרת תכנית זו עתידים להבנות כ-10,000 יחידות דיור.

החל מתחילת 2015 יותר ויותר משקיעים בוחרים ברכישת קרקעות לעומת אלטרנטיבות פחות אטרקטיביות להשקעה והנה רכישת מגרש באחד משלושת המתחמים הינה אחת האפשרויות המוצלחות ביותר ששוק הנדל"ן הישראלי יודע להציע.

אם בפריפריה קיימים תמיד סימני שאלה הן לגבי מיקום הקרקע והן לגבי סיכויי הפשרתה, הרי שבשלושת התכניות הללו יצא מזמן הארגומנט של המיקום מתוך המשוואה והנושא היחיד שעמד על הפרק רב השנים היה סיכויי התממשותן. משוואה בעלת משתנה בלתי תלוי בודד.  והנה בשנתיים האחרונות המחירים מזנקים מעלה בחדות עם פרסומו של כל סימן חיובי נוסף לתחילת הבניה בכל אחת משלוש התכניות.

בחוף התכלת למשל נרשמו בשנתיים האחרונות עליות של בין 50% ל-60% כל שנה. בשנת 2013 ניתן היה לרכוש בתכנית זו מגרש במחיר 320 אלף ש"ח, לפני שנה המחירים הגיעו ל-480 אלף ש"ח ובימים אלו נמכרים בחוף התכלת מגרשים במחיר ממוצע של 750 אלף ש"ח כאשר הפוטנציאל הגבוה לתשואה משמעותית עדיין בפתח.

בגלילות לפני שנתיים הייתה עלותו של מגרש 420 אלף ש"ח. בתחילת שנת 2015 עלה המחיר ל-500 אלף ש"ח , וכיום נמכרים המגרשים ב-780 אלף ₪ ויותר, עליה של למעלה מ-50% בתוך פחות משנה.

בתא/ 3700  בתחילת 2014 נמכרו מגרשים ב-750 אלף ש"ח, בתחילת השנה הנוכחית עם אישור שר הפנים לתוכנית עלו המחירים ל 850 אלף ש"ח וכיום מגיעים המחירים מיליון ושלוש מאות אלף ש"ח! ליחידת קרקע בודדת, שוב עליה של למעלה מ-50% במהלך השנה האחרונה.

כמו בכל תחום שנדרש בו מעט חזון וקורטוב של נכונות לסיכון, החלוצים שרכשו לפני שנתיים כבר הכפילו או מתקרבים מאד להכפלת כספם ויתכן מאד שהחודשים הקרובים יהוו את חלון ההזדמנויות האחרון להיכנס במועד להשקעה. מטבע הדברים מלאי הקרקעות בשלושת התכניות מוגבל, פונקציית ההיצע הקלאסית לא מתקיימת משום שלא ניתן "לייצר" עוד קרקע. במלים פשוטות, בקצב הנוכחי לא ירחק היום בו המחירים יאמירו לנקודת הפסגה – שווי המשקל של השוק.

דוגמא בולטת להתפתחות ולשינויים המהירים שתיארנו קודם היא חברת פרופרטי  שנוסדה על ידי קבוצת משקיעים אשר עד לאחרונה פעלו בשוק הקרקעות ושיווקו למשווקים בלבד ובהיקפים גדולים וכעת החליטו לפנות גם למשקיעים הפרטיים. בפרופרטי מסבירים שהעובדה שניתן לרכוש כיום מגרשים בודדים ישירות דרכם, מוזילה משמעותית את מחיר הרכישה משום שלמעשה נחסכת כאן יד בעסקה ודמי התיווך ששולמו עד כה למשווקים הקטנים וגולמו במחיר נשארים רובם ככולם בידי הלקוח הסופי.

  פרופרטי מציעה בימים אלה יחידות דיור בתכנית תא/ 3700 שבצפון מערב תל-אביב, תכנית שאושרה על ידי שר הפנים וקיבלה תוקף בתחילת 2015 במחיר אטרקטיבי של 1,100,000 ש"ח כאשר המחירים אצל שאר המשווקים גבוהים בכ-18 עד 20 אחוזים ומגיעים 1,300,000 ש"ח ומעלה.

תכנית דרום גלילות שקיבלה אף היא תוקף וכרגע נמצא בשלב התכנון המפורט להיתר בניה מוכרת פרופרטי יחידות במחיר של 780 אלף ש"ח כאשר מחירי השוק בשאר ההחברות נעים סביב  840 אלף ₪ פער של כ-8%. רמת מחיר דומה אך עם פער גדול אף יותר ניתן למצוא בחוף התכלת שם ניתן היה לרכוש עד סוף 2015 דרך פרופרטי מגרשים במחיר 600 אלף ש"ח במקום  750 אלף ש"ח עבור אותה עסקה שהוא המחיר בו נסגרות עסקאות באמצעות שאר המשווקים.

בנוסף למחירים הנמוכים משמעותית, מוודאים בפרופרטי שהרוכשים דרכם יקבלו מידע מפורט לגבי הגודל הנכון של הקרקע ליחידה בהתאם לכל תכנית. אם ניקח את חוף התכלת כדוגמא, 125 מ"ר הוא הגודל המינימאלי המומלץ כרגע לרכישת קרקע ליחידת דיור אחת, למרות שבפועל יש משקיעים שרוכשים שטח קטן יותר וגם זה צעד לגיטימי.  במילים אחרות, היות והמחירים דרך פרופרטי נמוכים יחסית לחלופות, ניתן תמורת אותה ההשקעה לקבל מגרש גדול יותר שיבטיח לרוכשים בעלות על יחידת דיור מלאה בהמשך ולכך עשוי להיות משקל משמעותי בשווי הנכס כבר בשלב התחלת הבניה.

לסכום, אפשרות בחירה לרכישת מגרש באחד משלושת האזורים המבוקשים ביותר בישראל נמצאת כרגע עדיין בהישג יד ובמחירים סבירים. רב הסיכויים שמדובר בחלון הדמוניות קצר ונדיר בקנה מידה היסטורי ולו רק בזכות העובדה שעתודות קרקע נוספות באזורי היוקרה של גוש דן לא נמצאות על המפה.

ההחלטה להשקיע באחת משלושת התכניות צריכה להתקבל במהירות אך בשום-שכל תוך השוואת כל החלופות שבנמצא ובחירת המתווה הנכון לכל משקיע.

מתעניין בתכנית חוף התכלת?

בוא לשמוע בעד ונגד התכנית ורק אז לקבל החלטה.

תגובות